“El Sistema MLS de Venta Inmobiliaria. Su Verdadero Significado”.

El Sistema MLS.“Todos para uno y uno para todos”. Personalmente no estoy muy de acuerdo con el sistema de MLS como así lo he expuesto en varias ocasiones. Sin embargo, creo que debo ser más explícito: no estoy de acuerdo con el sistema MLS tal y como se interpreta y se aplica en los países de habla hispana. 

El Sr. Iván Moncayo Director del MLS para ACBIR Pichincha en Ecuador ha sido muy amable al comentar uno delos artículos en mi blog sobre el sistema MLS. Su comentario es tan educativo que he decidido publicarlo en mi blog, para que llegue a más agentes inmobiliarios.

Sigo opinando que el sistema MLS de venta inmobiliaria es una alternativa de venta, no es la mejor, pero si una alternativa que es productiva cuando se aplica correctamente. 

Dicho lo anterior, dejo que cada agente inmobiliario juzgue por si mismo sobre la conveniencia o no de unirse a un sistema de MLS unavez haya leído este artículo y mi artículo sobre el tema.

El sistema MLS Según Iván Moncayo.

Este es el comentario íntegro del Sr.Iván Moncayo

Respetando el punto de vista de cada uno y agradeciendo la invitación a dejar comentarios con respecto a este tema, me gustaría aclarar ciertos puntos:

El primero es que, para entender el fundamento del sistema MLS, tenemos que desvincularnos de la superficial idea de que el MLS se trata únicamente de una plataforma o software.

El sistema MLS es más que eso… El MLS es una “Cultura”… Una Cultura de Cooperación entre Profesionales Inmobiliarios que ha probado susistema MLS inmobiliario efectividad por más de 100 años, (antes de la existencia del software o computadora). Una Cultura de trabajo que se originó en Norteamérica a finales de 1800 y que ha probado ser mucho más efectiva que una “Cultura Competitiva” o Canibalismo Inmobiliario, (como me gusta llamarlo) aún muy popular en nuestros medios.

No en todo estoy en desacuerdo, y estoy muy de acuerdo con el autor en que “la venta inmobiliaria no es actuar como intermediario” sino como “asesores” de nuestros clientes.

Aquí en Ecuador, y voy a asumir que en el resto de países de habla hispana, la palabra “Agente” tiene un significado MUY diferente al que nosotros, los corredores norteamericanos entendemos de la palabra “Agencia” y que en nuestro caso de los corredores, el concepto que aprendemos proviene de  la “Ley de Agencia”

El sistema MLS y Algunas Aclaraciones.

¿Què significa ser Agente en Ecuador? (Y quizá en nuestros países de habla hispana) Si haces esa pregunta a la gente, te responderán algo similar a: una persona encargada de vender, en otras palabras no va más allá de ser un “Vendedor”

En Norteamérica, la palabra Agencia significa “RELACIÓN DE REPRESENTACIÓN” El Corredor Profesional o Broker se convierte en AGENTE del Cliente, el momento en que celebran entre ellos un contrato en el cual el Corredor se compromete a representar los intereses (personales y económicos) del Cliente.

Es por eso que en los Estados Unidos de Norteamérica tenemos la Ley de Agencia, una ley que nos obliga a nuestros clientes, y por ende “Intermediación” no puede existir, ya que no estas intermediando sino representando ya sea a la parte compradora  o a la parte vendedora.

 ¿La intermediación puede existir?  Sí, pero bajo una estricta condición, esta es que, ambas partes, comprador y vendedor sean clientes del mismo corredor en una misma transacción y estén de acuerdo en ser Representados por el Mismo Corredor… Suena confuso? Aclaremos profundizando:

Primero, ¿quién es el cliente? Aquí en Ecuador, cliente es otra palabra que desde mi punto de vista tampoco tiene un concepto claro ya que “cliente” es cualquier persona que porque mostró interés en una de mis propiedades a través de un portal o mantuve un contacto verbal inicial y eso es suficiente para denominarlo cliente.

Asumo que el mismo significado es similar en nuestros países, pero, en los Estados Unidos, un individuo se convierte en Cliente del corredor el momento en que Corredor y Vendedor, (o Comprador), firman un contrato en el que ambas partes se comprometen a hacer, no hacer o deshacer algo relacionado a los servicios prestados por el corredor.

Mientras no exista un contrato, no es más que un “Prospecto” o “Potencial Cliente”

Ahora que ya he aclarado el concepto de “Cliente” profundicemos en lo que concierne a la “Intermediación” en el siguiente ejemplo:

El Sistema MLS y la Intermediación Inmobiliaria.

Supongamos que, esta tarde firmé un Contrato de Exclusividad con un Cliente Vendedor en el que me comprometo a “REPRESENTARLO” en la venta de su propiedad. Días más tarde firmo un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales con un Comprador el cual solicita mis servicios para “REPRESENTARLO” en la compra de un inmueble.

Pero, ¿qué pasa cuando, este Comprador, se interesó en la misma propiedad de mi Cliente Vendedor y decide proceder a una negociación?

Pregunta: Si ambos son “Mis Clientes” a los que les debo lealtad, ¿puedo yo representar a ambos en una misma transacción? Creo que la Ley Natural sin la necesidad de una legislación es más que suficiente para entender que NO SE PUEDE REPRESENTAR  A DOS PARTESMLS inmobiliaria SIMULTANEAMENTE en una misma transacción sin correr el riesgo de que una de las partes se sienta afectada, pero de acuerdo a la Ley norteamericana, Si puede haber Intermediación o “Doble Representación”, pero ÚNICAMENTE si AMBAS partes están de acuerdo y pactan por escrito que están de acuerdo que un solo corredor los represente, y ésta se convierte en una situación MUY comprometedora, porque ahora el Corredor se DEBE a AMBAS partes, o sea a representar los intereses de ambos.

En lo personal, cuando esta situación, (que por cierto es poco común), se presenta, debo dar preferencia a quien me contrató primero (en este caso, el Vendedor), y explicar la situación al Cliente Comprador explicándole que para que ninguna de las partes se sienta afectada podría  incluso presentarle a uno de mis colegas, ya sea de mi misma oficina o de otra oficina, (de la competencia), para que lo represente y así evitar cualquier controversia causada por conflicto de interés o que incluso él tiene toda la libertad de asesorarse con otro Corredor de su confianza, o alternativamente, actuar por su propia cuenta. Esta es la mejor aplicación del sistema MLS

El Sistema MLS y la Ética Profesional.

He aquí donde la Ética Profesional y nuestros propios intereses juegan “tentación” en nuestra mente:

O manejo esta situación yo sólo para ganarme el 100% de comisión con el alto riesgo de que uno de mis clientes se sienta desaventajado y se caiga la negociación o, invito a otro colega a que represente al otro cliente y solo gane el 50%?

En lo personal, yo siempre voy a optar por la segunda opción con un sistema MLS, ya que disminuyo el riesgo casi al 0% de no ganar NADA por mi egoísmo y porque invitando a que otro colega participe o permitir a que el Comprador consiga a su corredor de confianza, me estoy ganando su confianza, y si se suscita la misma situación en el futuro sé que puedo confiar en ese mismo corredor. (INTEGRIDAD)

En la mayoría de los Estados de Norteamérica, si no existe un Acuerdo de Doble Representación o Agencia, (Consensual Dual Agency Agreement),  entonces no puede haber “Intermediación” mejor dicho es ilegal y penada.

¿Qué tiene que ver esto con el MLS? Casi todo lo relacionado con el mundo inmobiliario tiene una relación directa con el MLS, ya que el MLS se moldea a la legislación de cada región. Estoy muy de acuerdo con lo mencionado en el articulo http://www.inmobiliarios20.com/general/si-seguimos-asi-nos-cargamos-la-mls-bolsas-redes-y-mls/ mencionado por el mismo autor de este artículo que en mi opinión, al igual que a la de Rafael Tovar, Ana y Carmelo, en la que concordamos que carece de fundamento

El Sistema MLS y lo que nos Encontramos en Internet.

La verdad es que no todo lo que vemos en la internet es sistema MLS ese mismo problema lo tenemos aquí en Ecuador. Un sistema MLS debe ser SIEMPRE Implementado, Adaptado, Fomentado y Regulado por el ente regulador, en el caso de Ecuador, por la Asociación de Corredores de Bienes Raíces, y creo que para los que estamos al frente liderando la implementación de una MLS, sabemos que el reto no está en adoptar una sofisticada plataforma, sino en adoptar y motivar su Cultura entre sus miembros para que no existan erróneos conceptos como el presentado por el autor de este artículo.

Bien,  este es el comentario de Iván Moncayo el cual agradezco y público en aras de aportar un poco más de luz sobre sistema MLS.  Bajo mi punto de vista si hay profesionalidad podríamos hablar de vender bajo el sistema MLS.  El problema está que la parte que representa al cliente no sabe, (y en muchas ocasiones no se ha preocupado por saber), lo que vende. Así difícilmente se puede vender con rentabilidad.

Ante esta situación yo prefiero guisármelo y  comérmelo yo solo y sí, embolsarme  el 100% de la comisión.

Otro artículo de este blog que podría interesarte: “El Profesional Inmobiliario que Vende Más de 3 Inmuebles al Mes”.

Te agradeceríamos que nos dejaras tu opinión sobre este artículo. Tu opinión nos interesa. Gracias

 

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Comments

  1. Enrique says

    He realizado varias operaciones con MLS y es como jugar a la ruleta Rusa, depende de la inmobiliaria con la que colabores.
    Por otro lado, te partes la cara para captar una vivienda a precio, la publicas en la MLS y al día siguiente el resto de inmobiliarias la tienen publicada no solo en su página web, sino en los portales. Así aparece publicada la vivienda mil veces y los clientes que te tendrían que llegar se los quedan las otras inmobiliarias sin hacer ni el huevo. Y luego toda la base de clientes y datos queda para la propia MLS, lo que no suena a imparcial .Más sombras que luces.

    • Carlos Perez-Newman says

      Buenos días Enrique. Gracias por visitar nuestro blog y por tu muy positiva aportación. Siento que hayas pasado por esta situación, pero todos debemos levantarnos antes de caer y buscar nuevas formas de enfocar el negocio.

      Aprovecho la ocasión para enviarte este enlace a la grabación del Webinar Inmobiliario sobre Facebook que impartí la pasada semana: http://www.tupuedesvendermas.com/zzz-pagina-webinar-marzo-video/ Estoy seguro que lo vas a encontrar interesante. Un cordial saludo.

      Por cierto, si no tienes el Informe “Cómo Describir un Inmueble para Vnederlo con Rapidez”, envíame un email a carlos@tupuedesvnedermas.com y te lo enviamos.

  2. HUGO says

    el sistema MLS, bueno o malo es una innovación cultural y tiene buenas orientaciones para la venta de inmueble, con calidad de vida, si algo falla ayudemos a mejorarlo
    Atte
    Hugo

  3. Jose says

    Me Estoy dando cuenta que el sistema MLS No sirve tanto si no se tienen agentes trabajando con procesos definidos y establecidos el sistema como tal no ve inmuebles, es el agente el que vende inmuebles, la mentalidad que se usa en este sistema es que compartir es genial o 50 por ciento de algo es mejor que 50 por ciento de nada, eso estaria excelente si y solo si se pudieran vender al menos 3 inmuebles al mes.

    • Ivan says

      Así es José. Es por eso que insisto, un MLS debe ser Adoptado, Administrado y Reglamentado por el Organo Regulador. Muchos de los comentarios de nuestros corredores que de un principio decidieron mantenerse fuera del MLS fueron que “El MLS de ACBIR Pichincha es MUY estricto” y realmente, si ellos tienen esa percepción pues prefiero que se mantengan fuera.

      El Reglamento es la pieza clave para que un MLS funcione. En la primera capacitación al MLS que el corredor recibe, no mencionamos para nada a la plataforma, por aproximadamente 8 horas solamente tratamos Origen del MLS, Reglamento y Conducta Profesional. Y al final de la jornada, ellos son evaluados y dentro de ellas, existen preguntas que tratan de diferentes escenarios que tienen que ver con el día a día del corredor profesional. Ej:
      •En caso de controversia con otro Miembro del MLS, cual es el proceso para llegar a un arreglo?

      •Cómo proceder en caso de que un Vendedor se queje con otro corredor (Quizá con la intensión de cambiar de corredor, etc) de los servicios del corredor que está manejando la venta de su propiedad?, ej: “No me ha traído ningún interesado…” Y en este caso el camino mas correcto es por supuesto, contactar al corredor encargado y explicarle lo sucedido… Quizá este corredor es nuevo en el mercado y publico en un precio por encima del mercado y por esa razón no hay visitas… Entonces que sería lo correcto si trabajamos en un sistema cooperativo? Ayudarnos! El MLS no solamente significa Cooperar en comisiones y propiedades, sino también de conocimiento. Llegar a un acuerdo con el “novato” quizá algo así como el 25% de honorarios por ayudarte a obtener el precio: Es un ganar – ganar porque el “novato” aprende, gana conocimiento, y el otro, aparte de la satisfacción personal de poder colaborar con uno de los nuestros gana también económicamente. Todo es negociable! pero lo mas importante es que todo un gremio quede bien porque por uno pagamos todos.

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