"El Alquiler con Opción a Compra.
Una Modalidad a Tener en Cuenta"

alquiler-con-opciobn-a-compra

| Ayuda a tus Clientes a Comprar y Venderás Más.

La modalidad de alquiler con opción a compra es una alternativa que está ayudando a algunas agencias inmobiliarias a renovar su cartera de inmuebles.

Es incómodo y frustrante tener un inmueble que no se vende. Se invierte en publicidad que no genera resultados y se tiene un propietario normalmente insatisfecho con la situación.

El alquiler con opción a compra  da la oportunidad a la agencia inmobiliaria de deshacerse del inmueble y obtener algún beneficio por ello.

Esta modalidad de alquiler con opción a compra es muy utilizada por agencias especializadas sólo en alquiler, ya que les representa mayores ingresos que el alquiler normal.

Sin embargo, no todos los inmuebles son ideales para acogerse a la fórmula de alquiler con derecho a compra. Esta modalidad es perfecta, por ejemplo, para aquellos inmuebles cuyos propietarios viven en el extranjero, (o en una provincia distinta), propietarios que compraron una vivienda en la costa hace años y ahora desean vender rápido. Veamos por qué esta modalidad de alquiler-venta es ideal.

| El Alquiler con Opción a Compra. Ideal para Extranjeros.

Para entender por qué, analicemos la situación del propietario de la vivienda. Viviendo en el extranjero y estando interesado en vender, el alquiler con opción a compra es ideal, porque se aseguran que su inmueble se mantiene en perfectas condiciones, se ahorran en los gastos de tener que alquilar su propiedad por temporadas y se aseguran la venta a un precio adecuado.

alquiler con opción a compraPara un propietario extranjero no es fácil gestionar su propiedad desde su país de origen. Los contratos de alquiler por temporadas tienen su problema y unos gastos de gestión que generalmente dejan al propietario con poco o nada de beneficios. Recuerda que el propietario tiene gastos adicionales de comunidad y pagos de impuestos 1 vez al año.

Además, otros que pueden aparecer como: impago de cuotas, desperfectos en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros…

Lo que les lleva a ser ellos mismos quienes opten por el alquiler con opción a compra. Generalmente a ciudadanos de su mismo país. El ejemplo clásico lo observé en la feria inmobiliaria de Londres donde una agencia de Alicante, ofrecía todos sus inmuebles bajo la modalidad de alquiler con opción a compra.

Si eres agente inmobiliario harías bien en ponerte al día en cómo funciona la modalidad de alquiler con opción a compra y ofrecerla a algunos de tus clientes. Tu comisión no será tan alta, pero habrás ganado un cliente satisfecho. Y esto vale mucho.

| El Alquiler con Opción a Compra. Todo Depende del Contrato.

Ahora bien, recuerda que esta fórmula de alquiler con opción a compra es viable dependiendo del tipo de contrato que ofrezca. Todo depende de las condiciones del contrato.

Todo contrato de alquiler con opción a compra se regula según las leyes de arrendamiento de cada país. Siempre se trata de un contrato mixto, compuesto de compra-venta y de arrendamiento o alquiler con opción a compra.

Para que esta opción se atractiva y rentable para ambas partes debe hacerse especial hincapié en estos puntos:

1.- Establecer un precio de venta adecuado. Generalmente es un precio de un 10% por encima del mercado actual. A veces se estipula el mismo precio en el que estaría el inmueble actualmente.

2.- Depósito inicial que suele ser de un 20% del precio de la vivienda. A veces esta cláusula no se incluye para hacer la oferta de alquiler con opción a compra más atractiva.

alquiler con opción a compra3.- Las cuotas de alquiler. Suelen ser de un 75% Sin embargo, con un 100% de las cuotas de alquiler es más atractivo y se alquila más rápido.

4.- Gastos de Mantenimiento. Recomiendo que el inquilino corra con los gastos de la comunidad y de posibles reformas.

5.- Especificar cuántos años debe estar el inquilino alquilando la vivienda antes de poder comprarla. Generalmente son 3 años para inmuebles residenciales y 5 años para inmuebles comerciales e industriales.

“El alquiler con opción a compra es un acuerdo entre propietario e inquilino mediante el que se estipula que el inquilino podrá comprar la vivienda después de residir en ella durante un período de tiempo determinado, normalmente hasta un máximo de cinco años. Un alquiler con opción a compra presenta una serie de ventajas para ambas partes: propietario y futuro comprador”.

| El Alquiler con Opción a Compra Beneficia a Ambas Partes.

Para el comprador, las dos principales ventajas serían las siguientes:

alquiler con opcion a compra

  • Desde el comienzo se cuenta todo el que se paga y se resta del precio final. Esto es una excelente condición favorable para las personas que “no quieren tirar el dinero” con un alquiler tradicional, y al mismo tiempo, quieren ir ahorrando y no abonar una gran cantidad de dinero como entrada inicial del pago por la vivienda.
  • Si le gusta la propiedad, tiene la compra asegurada y con exclusividad, por lo que proporciona seguridad y estabilidad para los compradores.

Para el vendedor, por supuesto, también existen ventajas:

  • Una entrada fija de dinero con el alquiler desde el primer momento, es decir, no tiene que esperar un número de meses concreto para poder recibir algún ingreso.
  • Siempre es recomendable que cuente con un seguro de impago, con lo cual, puede estar tranquilo en caso de que el inquilino o después el comprador de su propiedad no pueda seguir pagándole.
  • Con la entrada, se asegura un flujo de ingreso alto que puede cubrir si hay impagos o algún desacuerdo en algún aspecto del contrato.

| El Alquiler con Opción a Compra Beneficia a Ambas Partes.

Esta opción a compra permite al inquilino, no tener que solicitar un crédito hipotecario y rentabilizar su dinero de alquiler. Para el propietario, la principal ventaja no es económica, más bien el solucionar el problema de mantener su inmueble en condiciones al no poder venderlo.

La situación de un inmueble es muy diferente desde la perspectiva del propietario y del agente inmobiliario. Al propietario le interesa vender, pero le preocupa más la seguridad de su propiedad y los gastos en los que incurre mientras no se venda. Alquilar de forma temporal no es una opción muy atractiva para muchos propietarios.

alquiler con opción a compraLos problemas que suelen surgir con el alquiler con opción a compra es que el propietario a veces es avaricioso y sólo piensa en su parte de la transacción. Un negocio es negocio cuando beneficia a ambas partes por igual.

Incrementar el precio de la vivienda, porque la va a cobrar en unos años es el hándicap más común para que los inquilinos no acepten esta opción. Otras es exigir que la compra se realice dentro de x años, no dando la oportunidad al inquilino de cambiar de opinión.

Quiero aprovechar la ocasión que me da el tema de este artículo para mostrarte un caso real de alquiler con opción a compra que ha beneficiado a un propietario,  a 3 inquilinos y al agente inmobiliario.

Un agente inmobiliario de Cádiz tenía 3 naves industriales o bodegas para la venta. Llevaba vendiéndolas 14 meses y al final decidió convencer al propietario para que las alquilara con derecho a compra.

Los términos y condiciones del contrato eran bastante favorables para ambas partes y el precio justo para ambas partes. El agente comenzó a promocionar las naves industriales para alquiler con derecho a compra y en menos de 2 meses ya las había alquilado todas bajo esta modalidad.

El agente inmobiliario  gano menos de €7.000 euros al alquilar las 3 naves, (el haberlas vendido le hubiera reportado más de €40,000 euros), pero dejo contento al propietario y… aquí está el resultado de ser consecuente, gano 2 clientes que le dieron 3 inmuebles a la venta , (de las 2 empresas que alquilaron la nave), y el propietario le dio otra propiedad para la venta.

A veces hay que ganar menos de lo esperado, para poder ganar más en el futuro. Por tanto, desempolva tus apuntes sobre la modalidad de alquiler con opción a compra y empieza a ofrecerla a algunos de tus clientes como alternativa de venta. Comprobarás que más de uno se interesa por esta opción.

Por favor comparte este post con tus compañeros de profesión y déjanos un comentario.  ¿Crees que la modalidad alquiler con derecho a compra se puede aplicar para locales comerciales y oficinas? Tu opinión nos interesa. Gracias.

Otro artículo de este blog que te puede interesar: “¿Sabes Contestar al Teléfono con Efectividad?”

En el apartado de esta web “Tutoriales Inmobiliarios”, encontrarás informes específicos para descubrir las Habilidades y Competencias que dominan todos los Agentes Inmobiliarios de Éxito”.