| Ayuda a tus Clientes a Comprar y Venderás Más.
La modalidad de alquiler con opción a compra es una alternativa que está ayudando a algunas agencias inmobiliarias a renovar su cartera de inmuebles.
Es incómodo y frustrante tener un inmueble que no se vende. Se invierte en publicidad que no genera resultados y se tiene un propietario normalmente insatisfecho con la situación.
El alquiler con opción a compra da la oportunidad a la agencia inmobiliaria de deshacerse del inmueble y obtener algún beneficio por ello.
Esta modalidad de alquiler con opción a compra es muy utilizada por agencias especializadas sólo en alquiler, ya que les representa mayores ingresos que el alquiler normal.
Sin embargo, no todos los inmuebles son ideales para acogerse a la fórmula de alquiler con derecho a compra. Esta modalidad es perfecta, por ejemplo, para aquellos inmuebles cuyos propietarios viven en el extranjero, (o en una provincia distinta), propietarios que compraron una vivienda en la costa hace años y ahora desean vender rápido. Veamos por qué esta modalidad de alquiler-venta es ideal.
| El Alquiler con Opción a Compra. Ideal para Extranjeros.
Para entender por qué, analicemos la situación del propietario de la vivienda. Viviendo en el extranjero y estando interesado en vender, el alquiler con opción a compra es ideal, porque se aseguran que su inmueble se mantiene en perfectas condiciones, se ahorran en los gastos de tener que alquilar su propiedad por temporadas y se aseguran la venta a un precio adecuado.
Para un propietario extranjero no es fácil gestionar su propiedad desde su país de origen. Los contratos de alquiler por temporadas tienen su problema y unos gastos de gestión que generalmente dejan al propietario con poco o nada de beneficios. Recuerda que el propietario tiene gastos adicionales de comunidad y pagos de impuestos 1 vez al año.
Además, otros que pueden aparecer como: impago de cuotas, desperfectos en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros…
Lo que les lleva a ser ellos mismos quienes opten por el alquiler con opción a compra. Generalmente a ciudadanos de su mismo país. El ejemplo clásico lo observé en la feria inmobiliaria de Londres donde una agencia de Alicante, ofrecía todos sus inmuebles bajo la modalidad de alquiler con opción a compra.
Si eres agente inmobiliario harías bien en ponerte al día en cómo funciona la modalidad de alquiler con opción a compra y ofrecerla a algunos de tus clientes. Tu comisión no será tan alta, pero habrás ganado un cliente satisfecho. Y esto vale mucho.
| El Alquiler con Opción a Compra. Todo Depende del Contrato.
Ahora bien, recuerda que esta fórmula de alquiler con opción a compra es viable dependiendo del tipo de contrato que ofrezca. Todo depende de las condiciones del contrato.
Todo contrato de alquiler con opción a compra se regula según las leyes de arrendamiento de cada país. Siempre se trata de un contrato mixto, compuesto de compra-venta y de arrendamiento o alquiler con opción a compra.
Para que esta opción se atractiva y rentable para ambas partes debe hacerse especial hincapié en estos puntos:
1.- Establecer un precio de venta adecuado. Generalmente es un precio de un 10% por encima del mercado actual. A veces se estipula el mismo precio en el que estaría el inmueble actualmente.
2.- Depósito inicial que suele ser de un 20% del precio de la vivienda. A veces esta cláusula no se incluye para hacer la oferta de alquiler con opción a compra más atractiva.
3.- Las cuotas de alquiler. Suelen ser de un 75% Sin embargo, con un 100% de las cuotas de alquiler es más atractivo y se alquila más rápido.
4.- Gastos de Mantenimiento. Recomiendo que el inquilino corra con los gastos de la comunidad y de posibles reformas.
5.- Especificar cuántos años debe estar el inquilino alquilando la vivienda antes de poder comprarla. Generalmente son 3 años para inmuebles residenciales y 5 años para inmuebles comerciales e industriales.
“El alquiler con opción a compra es un acuerdo entre propietario e inquilino mediante el que se estipula que el inquilino podrá comprar la vivienda después de residir en ella durante un período de tiempo determinado, normalmente hasta un máximo de cinco años. Un alquiler con opción a compra presenta una serie de ventajas para ambas partes: propietario y futuro comprador”.
| El Alquiler con Opción a Compra Beneficia a Ambas Partes.
Para el comprador, las dos principales ventajas serían las siguientes:
- Desde el comienzo se cuenta todo el que se paga y se resta del precio final. Esto es una excelente condición favorable para las personas que “no quieren tirar el dinero” con un alquiler tradicional, y al mismo tiempo, quieren ir ahorrando y no abonar una gran cantidad de dinero como entrada inicial del pago por la vivienda.
- Si le gusta la propiedad, tiene la compra asegurada y con exclusividad, por lo que proporciona seguridad y estabilidad para los compradores.
Para el vendedor, por supuesto, también existen ventajas:
- Una entrada fija de dinero con el alquiler desde el primer momento, es decir, no tiene que esperar un número de meses concreto para poder recibir algún ingreso.
- Siempre es recomendable que cuente con un seguro de impago, con lo cual, puede estar tranquilo en caso de que el inquilino o después el comprador de su propiedad no pueda seguir pagándole.
- Con la entrada, se asegura un flujo de ingreso alto que puede cubrir si hay impagos o algún desacuerdo en algún aspecto del contrato.
| El Alquiler con Opción a Compra Beneficia a Ambas Partes.
Esta opción a compra permite al inquilino, no tener que solicitar un crédito hipotecario y rentabilizar su dinero de alquiler. Para el propietario, la principal ventaja no es económica, más bien el solucionar el problema de mantener su inmueble en condiciones al no poder venderlo.
La situación de un inmueble es muy diferente desde la perspectiva del propietario y del agente inmobiliario. Al propietario le interesa vender, pero le preocupa más la seguridad de su propiedad y los gastos en los que incurre mientras no se venda. Alquilar de forma temporal no es una opción muy atractiva para muchos propietarios.
Los problemas que suelen surgir con el alquiler con opción a compra es que el propietario a veces es avaricioso y sólo piensa en su parte de la transacción. Un negocio es negocio cuando beneficia a ambas partes por igual.
Incrementar el precio de la vivienda, porque la va a cobrar en unos años es el hándicap más común para que los inquilinos no acepten esta opción. Otras es exigir que la compra se realice dentro de x años, no dando la oportunidad al inquilino de cambiar de opinión.
Quiero aprovechar la ocasión que me da el tema de este artículo para mostrarte un caso real de alquiler con opción a compra que ha beneficiado a un propietario, a 3 inquilinos y al agente inmobiliario.
Un agente inmobiliario de Cádiz tenía 3 naves industriales o bodegas para la venta. Llevaba vendiéndolas 14 meses y al final decidió convencer al propietario para que las alquilara con derecho a compra.
Los términos y condiciones del contrato eran bastante favorables para ambas partes y el precio justo para ambas partes. El agente comenzó a promocionar las naves industriales para alquiler con derecho a compra y en menos de 2 meses ya las había alquilado todas bajo esta modalidad.
El agente inmobiliario gano menos de €7.000 euros al alquilar las 3 naves, (el haberlas vendido le hubiera reportado más de €40,000 euros), pero dejo contento al propietario y… aquí está el resultado de ser consecuente, gano 2 clientes que le dieron 3 inmuebles a la venta , (de las 2 empresas que alquilaron la nave), y el propietario le dio otra propiedad para la venta.
A veces hay que ganar menos de lo esperado, para poder ganar más en el futuro. Por tanto, desempolva tus apuntes sobre la modalidad de alquiler con opción a compra y empieza a ofrecerla a algunos de tus clientes como alternativa de venta. Comprobarás que más de uno se interesa por esta opción.
Por favor comparte este post con tus compañeros de profesión y déjanos un comentario. ¿Crees que la modalidad alquiler con derecho a compra se puede aplicar para locales comerciales y oficinas? Tu opinión nos interesa. Gracias.
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En el apartado de esta web “Tutoriales Inmobiliarios”, encontrarás informes específicos para descubrir las Habilidades y Competencias que dominan todos los Agentes Inmobiliarios de Éxito”.
15 comentarios en «"El Alquiler con Opción a Compra.<br> Una Modalidad a Tener en Cuenta"»
Hola Carlos, he leído varios comentarios sobre el tema del alquiler con opción y me gustaría hacerte la consulta. Nosotros estamos negociando con la inmobiliaria y compradores una operación de alquiler con opción , y la inmobiliaria nos dice que por ley, ellos deben quedarse con el 100% de la comisión pactada para la venta, y en el momento de la firma de ambos contratos (arrendamiento y opción a compra) , cuando hacen la entrega de arras ellos se quedarían con ese 100%, que de 10.000 eur nos quedaríamos nosotros con 2500 y ellos el resto. Por lo que he leído, todo dependerá de lo que se pacte en contrato, pero realmente hay alguna ley que ampare que se quedan ese 100% en el momento de arras? Si no hay compraventa hasta dos años después (si todo va bien), no debería ser correcto ni justo, con un 50% creemos que es más que suficiente. Gracias por tu ayuda
Estoy mas que fascinada con lo que voy aprendiendo en este su fantástico blog. Y en cuanto termine de escribir, quiero leer ese fantástico e-book!
Quisiera pedirle el favor de asesorarme en cuanto a la distribución de la comisión percibida por arrendamiento o compra-venta efectuada a un cliente. Aquí en mi ciudad, pareciera haber mas free lancers que piedras en las calles. terceros, Como ser equitativo si yo tengo la propiedad y otro colega lleva el cliente por medio de un tercer agente y algunas veces hasta referido por uno mas? Se vuelve una cadena y a la hora de la hora tampoco quieren emitir factura por la parte prorrateada? muchas gracias y por favor siga con su blog. hoy mas que nunca se necesita de profesionales serios y honrados! maria Eugenia
Buenos días María Eugenia. Gracias por visitar mi blog y por tu comentario. La única solución que le veo a tu problema, (que es común en muchas zonas y países), es captar propietarios y no propiedades. Me explico. El problema comienza cuando uno capta una propiedad para arriendo o venta y no firma un contrato de honorarios o comisión con el propietario. Esto se debe hacer aunque el propietario decida dar su vivienda para que la vendan o la arrienden varias inmobiliarias. Aquella sea más profesional será quien terminará vendiéndola o arrendándola. Por otra parte recomiendo que no ofrezcas la propiedad que captas a otros colegas para que te ayuden a venderla. Vende todo lo que captes y no vendas nada que tú no hayas captado.
Si trabajas para una inmobiliaria, entonces debe acogerte a la forma de trabajar de esa inmobiliaria, pero si trabajas como agente independiente, procura firmar contraro con el propietario y luego se tú y so tú quien la venda. No busques ayuda. Esa es mi mejor recomendación. Un cordial saludo.
Buenos días Carlos,
Mi pareja y yo vamos a firmar un contrato de alquiler con opción a compra la próxima semana. el agente inmobiliario nos pide un mes de agencia por gestionar el alquiler. Pero para mi es una compra que vamos hacer (vamos a entregar el 25% del valor de la vivienda) y no entiendo porque me esta pidiendo este dinero. Es normal o esta intentando de hacerme pagar algo que no deberia pagar? Muchas gracias por su ayuda
Buenos días Y gracias pro tu mensaje en mi blog. Generalmente, los agentes inmobiliarios cobran 1 mes de alquiler por conseguirte el inmueble que vas a alquilar, ya sea este con opción de compra o no. Puede que el agente inmobiliario no haya sabido explicarte cual es el trabajo que ha tenido que realizar para ganarse ese 1 de alquiler. Este es un error muy común que comenten muchos agentes. Extieneden la mano y dar explicaciones y luego pasa lo que pasa. En resumen, el agente tiene derecho a 1 mes de alquiler como sus honorarios, pero esta claro que no ha sabido ganarse tu confianza. Un cordial saludo.
Hace un año firmamos un contrato de alquiler con opción a compra a los 14 meses. Los inquilinos inicialmente pagaron 10.000€ en concepto de señal además de 400€ mensuales hasta cumplir el plazo, todo ello a descontar del precio fijado para la vivienda que es de 110.000€. La inmobiliaria que trajo al comprador recibió en efectivo al inicio los 10.000€ de los cuales 5.326€ (IVA incluido) se quedó directamente en concepto de “honorarios profesionales devengados por la gestión e intermediación de la venta de una casa” según factura.
El 20 de diciembre finaliza el plazo de 14 meses para realizar la compra venta, pero el inquilino se echa para atrás y la inmobiliaria se niega a devolver la cantidad que cobro por adelantado, pues a mi entender no le corresponde esa cantidad al no realizarse la venta finalmente. ¿la inmobiliaria tiene derecho a quedarse esa cantidad a pesar de no realizarse finalmente la venta de la casa?
Gracias de antemano
Buenos días natalia. Gracias pro visitar mi blog. En respuesta a tu pregunta, todo depende de como se haya redactado el contrato que tú tenias con la agencia inmobiliaria. La inmobiliaria tiene derecho a quedarse con esa cantidad dependiendo como se haya especificado en el contrato. Estoy de acuerdo contigo en que la agencia no debería cobrar por no haberse realizado la compra, pero vuelvo a repetir, todo depende del contrato firmado. Espero que mi comentario te ayude en algo. Un cordial saludo.
Hola si alquilo con opcion a compra un chalet de 150000 euros a traves de la inmobiliaria,cuales seran mis gastos aparte del 10 por 100 del precio de dicho chalet?
hola, tengo una casa chalet en lanzarote, vivo en ella, y la tengo en venta,aún estoy pagando hipoteca, algunos agente inmobiliarios me dicen si la puedo alquilar con derecho a compra, me lo pienso mucho, mas aún si ellos ya de ese 20 % de fianza quieren llevarse su comisión del 5 %( es decir ellos ya dan por finalizada su operación con presentarme al cliente que alquila con derecho a compra.
¿¿Y si ese cliente me destroza la casa,??
¿ y si ese cliente deja de pagarme el alquiler?
A que me agarro yo si el agente se ha llevado ya un 5% del dinero de la fianza.
precio de venta, 240.000, precio de venta por agencia 252.000 (por el 5% de la comisión de la inmobiliaria). 20.000 de fianza., 12..000 para el agente ( yo me quedo con 8.000)
Buenos días Pedro. Gracias pro visitar mi blog y por tu comentario el cual he leído atentamente. Quieres vender tu casa y puedes conseguirlo tenga hipoteca o no y además hacerlo personalmente. No necesitas a los agentes inmobiliarios teniendo en cuenta el servicio que te están prestando. Ahora bien, Pedro, tengo que decirte lo siguiente y esto es algo que no gusta a muchos propietarios debido a que no han conocido a agentes profesionales. Tú puedes pedir pro tu casa el precio que quieras, pero si la ofreces sobrevalorada esperando negociar después, lo vas a tener muy difícil. Procura saber el precio real de tu casa y véndela a a ese precio sin regateos. En segundo lugar si solicitas el servicio de un agente inmobiliario no puedes añadir sus honorarios sobre el precio de venta. El sector inmobiliario ya no funciona así.Mejor véndela tú directamente.
El problema que te encuentras en que en Lanzarote hay mucho listo y pocos agentes profesionales. Y se lo que me digo, porque he vendido mucho en Lanzarte tanto en Teguise, como en Playa del Carmen, como en Playa Blanca. Soy Canario y estoy trabando en este sector desde antes que existieran los móviles, (te lo indico para que te hagas una idea), conozco bien las particularidades del sector inmobiliario en Lanzarote y te aseguro que no necesitas un agente inmobiliario para vender tu casa si es así como te tratan. Y yo me creo lo que me dices.
¿Cómo puedes venderla? No puedo aventurarme a decirte cómo, porque no conozco tu casa y para venderla yo siempre he seguido, (y es lo que enseño a mis alumnos), el principio de “Si quieres vender rápido y al mejor precio, conoce bien lo que vendes”. A mis alumnos les enseño que conocer BIEN un inmueble, significa conocer hasta el nº de azulejos que tiene el baño. Tu ya me entiendes. Sólo así se vende un inmueble. Estamos en el año 2016 y la cosa cambiado en el sector inmobiliario los últimos 10 años que es una barbaridad. A ver si se enteran muchos elementos en mi querida isla de Lanzarote que se llaman si mismos agentes inmobiliarios.
Mi recomendación es que utilices los portales inmobiliarios y las redes sociales. Si hablas inglés y/o alemán y puedes publicar en inglés o alemán tienes la batalla ya medio ganada. A los extranjeros les encanta comprar directamente a los propietarios. ¿Por qué será? Te deseo suerte y un cordial saludo.
Hola buenos días, mi hijo quiere coger un piso en alquiler con opción a compra con un alquiler de 550 euros y la opción a compra en 10 años.
No se si es legal lo de los 10 años y ademas me preocupa si el dueño del piso pasado cierto tiempo pueda volverse atrás y al final se queden sin dinero y sin piso.
¿Se debe firmar ese contrato en un notario?
Gracias
tengo una vivienda y la inmobiliaria me ofrece un contrato de alquiler con opcion a compra, el precio es de 115.000 Euros, el inquilino quiere adelantar 10.000 Euros y un alquiler mensual de 2.000 euros durante 4 años, pagando al final lo que quede de la totalidad. La inmobiliaria se lleva un 3% del precio de venta, lo que supone :3.450 euros, mi pregunta es: ¿ tengo que pagar esa comisión en el momento de hacer el contrato de alquiler con opción a compra? y otra pregunta ¿ que tanto por ciento del alquiler mensual se descuenta del precio total de la vivienda?. Muchas gracias por su ayuda
Buenos días Mª Ángeles. Gracias pro visitar mi blog y por tu comentario. El pago de la comisión depende del contrato que tengas con la agencia inmobiliaria. Me gustaría ser más específico, pero no sé el contrato que has firmado. En mi opinión, no creo que debas pagar TODA la comisión, sino parte de ella basándonos en que en los próximos años el inquilino puede cambiar de opinión.
Yo pagaría solo el 1,5% y el resto a la firma del contrato de compra. Respecto a la segunda pregunta, aquí no puedo darte una respuesta válida, porque todo depende del contrato firmado. Dependiendo de la situación, a veces se descuenta el 100% y a veces el 80%; sin embargo, eso depende del acuerdo que tengan ambas partes. Siento no poder ser más específico. Un cordial saludo.
tengo una vivieda y me la alquilan con opcion a compra,el cliente lo busque yo y quiere la inmobiliaria que le abone la totalidad de la comision como si yo hubiera cobrado toda la cantidad. el alquiler es de 600e y la casa son dos años lo que hemos acordado para escrirurar. realamente cual seria la comision que abonaria
Gracias José Luis por visitar nuestro blog. Mi opinión es clara, ¿Tú conseguiste el cliente? Pues la inmobiliaria no tiene derecho a nada. Así de simple y aunque le hayas dado la exclusiva de venta ala agencia. Si la agencia inmobiliaria no te informó adecuadamente al principio, (cuando estaba tan dispuesta a captar tu propiedad), sobre este asunto de alquiler, que se lo hubiera pensado mejor. Tú estas actuando adecuadamente y que la agencia se deje de tonterías. Esa es mi opinión profesional.